Європейський бізнес уже заходить у житлові проєкти України: хто будує та звідки беруться гроші
В Україні запускається новий підхід до фінансування житлового будівництва, метою якого є зменшення залежності від загального бюджету та залучення довгострокових приватних інвестицій на ринок. Про це повідомило Міністерство економіки. Це не лише розширення можливостей іпотеки, але й створення нових інструментів для банків та інвесторів, що дозволить їм інвестувати в житлові проєкти на тривалі терміни.
Основна мета - залучення фінансування з різних джерел
Житлова криза в Україні досягла критичного масштабування, і державного фінансування недостатньо для її подолання. Як зазначає «Укрфінжитло», для відновлення житлового фонду необхідно близько $90 млрд. Загальна потреба у житлі складає приблизно 600 млн кв. м, при цьому близько 14% житлового фонду знищено або зазнало пошкоджень.
У зв'язку з цим, держава спільно з міжнародними партнерами працює над створенням Національної платформи житлового фінансування. Її мета - об'єднати державні програми, банківські кредити, гарантії та приватні інвестиції.
Це означає перехід від моделі, в якій житло фінансується здебільшого за рахунок бюджету, до системи, в якій державна підтримка сприяє зниженню ризиків, а основні кошти надають банки та приватні інвестори.
Європейські компанії вже інвестують у житло
Добрим прикладом є бельгійська компанія Revive, що займається управлінням фондами та девелопментом.
У січні 2026 року вона уклала угоду з «Укрфінжитлом» для запуску програми Affordable Workforce Housing — доступного житла для працівників життєво важливих секторів та домогосподарств середнього доходу, які не можуть придбати житло за ринковими цінами, але не потрапляють під критерії програми «єОселя». Revive планує використати свій досвід з житловими проєктами в Західній та Центрально-Східній Європі для розробки адаптованої моделі в Україні.
Компанія також обговорює створення спеціального житлового фонду для залучення коштів міжнародних фінансових організацій та професійних інвесторів. Таким чином, європейський бізнес бачить українське житло не лише як соціальний проєкт, а й як потенційну інвестиційну можливість.
Крім того, європейські фінансові інституції активно підтримують Україну. У червні Європейський інвестиційний банк оголосив про пакет допомоги на суму понад €470 млн, що включає €50 млн для будівництва соціального житла та €50 млн гранту від ЄС.
Європейський банк реконструкції та розвитку також ініціював програму доступного житла на €100 млн, що передбачає будівництво до 1800 доступних квартир у Київській області до 2029 року з гарантіями від ЄС, які частково покривають ризики.
Німецький банк KfW повідомив про більше ніж €120 млн на підтримку створення доступного житла для внутрішньо переміщених осіб та інших вразливих груп, а також для розвитку ринку доступної оренди.
Таким чином, різноманітні форми європейського фінансування включають гранти, кредити, гарантії, приватних розробників та підтримку у формуванні нових фінансових моделей.
Сек'юритизація облігацій у новому контексті
Важливо зазначити, що в Севільї працювала International Secondary Mortgage Market Association (ISMMA), що виступає платформою для учасників вторинного іпотечного ринку. Основне завдання цієї організації полягає в розробці механізмів, які дозволяють банкам не зберігати всі довгострокові іпотечні кредити на своїх балансах, а отримувати нове фінансування під їхні зобов'язання.
Ключовим інструментом є сек'юритизація та облігації з покриттям.
У спрощеному вигляді процес виглядає так: банк або іпотечна компанія накопичує портфель житлових кредитів. На основі цього портфеля формуються цінні папери, які купують інвестори. Отримані кошти знову витрачаються на кредитування.
У випадку з облігаціями з покриттям, інвестор отримує додаткове забезпечення у вигляді пулу активів, які включають іпотечні кредити. Сек'юритизація передбачає структурування та передачу прав на грошові потоки від кредитів інвесторам. Ці механізми активно використовуються в Європі для залучення длительного фінансування на житловому ринку.
Україна вже зробила важливий крок у цьому напрямку. 16 вересня 2026 року Верховна Рада ухвалила законопроєкт № 15172 про сек'юритизацію та облігації з покриттям у другому читанні і в цілому. Станом на 24 вересня документ вже перебував на етапі підпису.
Однак наявність закону не є достатньою. Потрібні підзаконні акти, правила управління ризиками, стандарти активів та практичні механізми для випуску таких цінних паперів.
«Укрфінжитло» готується до першого великого випуску облігацій
Одним з перших великих емітентів може стати «Укрфінжитло», оператор програми «єОселя».
Голова правління компанії, Євген Мецгер, у вересні заявив, що «Укрфінжитло» планує вийти на міжнародні ринки з сек'юритизованими цінними паперами на суму близько €1 млрд після завершення конфлікту. Компанія має намір сформувати іпотечний портфель в обсязі близько $2-3 млрд, а радником у підготовці до виходу на міжнародні ринки є JPMorgan.
Це може радикально змінити ситуацію в українській іпотеці: держава не буде лише виділяти кошти на субсидовані кредити, а зробить спробу перетворити вже видані іпотечні кредити на джерело нового довгострокового фінансування.
Як повідомлялося,
