Інвестори у житлову нерухомість змінили пріоритети: що зараз купують для заробітку
Частка інвестиційних покупок на первинному ринку житла становить приблизно 45−50% від загального обсягу продажів. Для порівняння, у 2020−2021 роках цей показник міг досягати 60−65%. Про це повідомила Маріанна Бігунець, комерційний директор компанії GAZDA.
### Первинний ринок житла
За словами експертки, первинний ринок житла в Україні залишається інвестиційно привабливим, проте через повномасштабну війну мотивація покупців змінилася. До 2022 року багато покупців розглядали новобудови в першу чергу як інструмент для збереження та примноження коштів, але сьогодні угоди все частіше мають змішану мотивацію.
Бігунець зазначила, що частина покупок, які раніше вважалися виключно інвестиційними, тепер поєднує кілька цілей: збереження коштів в надійному активі, можливість подальшого переїзду, створення житлового резерву для родини або придбання якісного житла в безпечному регіоні.
«Повномасштабне вторгнення суттєво змінило мотивації покупців на первинному ринку. Багато з угод, які раніше можна було вважати інвестиційними, тепер пов'язані з потребою у безпеці, зміною місця проживання чи створенням альтернативного варіанту для комфортного життя. Люди все частіше інвестують у можливість жити в більш прогнозованому, якісному та захищеному середовищі», — підкреслила Бігунець.
### Чинники
Експертка зазначила, що одним із ключових факторів зміни ринку стали внутрішньо українські міграційні процеси. Частина платоспроможних покупців з небезпечних регіонів почала активніше шукати житло в безпечніших областях, переважно на заході України та в Київському регіоні.
До війни придбання житла в західних областях, таких як Львів та Івано-Франківськ, часто були орієнтовані на відпочинок чи сезонне проживання. Нині для багатьох покупців таке житло стало реальним або потенційним місцем постійного проживання.
### Структура інвестиційного попиту
Значно змінилася також структура інвестиційного попиту. У період 2019−2021 років понад 70% інвестиційних угод на первинному ринку припадало на квартири площею від 30 до 80 м² у сегментах економ та комфорт-класу. Частка однокімнатних і двокімнатних квартир сягала 80−90% від усіх придбань.
На житло бізнес-класу (включаючи заміські будинки, таунхауси та дуплекси) припадало не більше 20% інвестицій, а на сегменті преміум-класу ця частка не перевищувала 10%.
Сьогодні ж ця структура стала більш збалансованою: частка квартир у загальному обсязі інвестиційних покупок зменшилася до приблизно 50%. Сегмент економ та комфорт-класу зменшився до 50%, натомість частка бізнес-класу зросла до 25−30%, а інвестиції в преміум-житло досягли 18−20%.
Бігунець наголосила, що це свідчить про зміну розуміння інвестиційної привабливості. Покупці все частіше орієнтуються не лише на початкову ціну, а й на якість, концепцію, безпеку, сервіс та інфраструктуру.
«Первинний ринок став більш вибірковим. Інвестори сьогодні обирають не за стартовою ціною, а за потенційною ліквідністю об'єкта. Вигідною вважається не та квартира, яка найдешевша на момент будівництва, а та, що залишатиметься затребуваною після введення в експлуатацію», — зазначила вона.
### Регіональний розподіл
Змінився і регіональний розподіл інвестицій. У 2019−2021 роках на Київ та область припадало до 40% таких угод, на обласні центри-мільйонники — близько 30%, а на західні області — до 20%.
На сьогодні Київ та область займають лідируючу позицію на первинному ринку з часткою до 35% інвестиційних покупок, в той час як частка західних областей зросла до 35−40%. Це пов'язано з безпечнішею локацією, міграційним попитом і розвитком якісних житлових об'єктів, які поєднують у собі комфорт та послуги для тривалого проживання.
Інвестування в новобудови Харкова, Дніпра та Одеси зменшилося до 15%. Інші міста, переважно обласні центри, отримали до 10% інвестицій.
Багатофункціональні та концептуальні житлові комплекси стають дедалі популярнішими. Наприклад, формати live-work-play або об'єкти з wellness-інфраструктурою все частіше витісняють будинки без повноцінної інфраструктури.
Фінансові умови також відіграють важливу роль у процесі придбання. Гнучкі програми розтермінування та можливість зафіксувати умови купівлі стають все більш актуальними. Найбільший інтерес викликають безвідсоткові програми розстрочки терміном від 24 місяців.
«Сьогодні інвестування на первинному ринку вимагає більш обдуманого підходу, ніж до 2022 року. Хоча ринок не втратив свою інвестиційну привабливість, він став складнішим і більш орієнтованим на усвідомлене рішення покупця. Тож основне завдання інвестора полягає в оцінці не лише потенційного зростання ціни, а й ліквідності об'єкта, його безпеки, якості, концепції та здатності залишатися затребуваним після завершення будівництва», — підсумувала Бігунець.
