Чи переходять борги за комуналку новому власнику квартири: що каже Верховний Суд

Після придбання квартири новий власник може несподівано виявити заборгованість за комунальні рахунки, що залишилася від попереднього власника. Постачальники послуг іноді вимагають погашення цих боргів, відмовляються від відкриття нового рахунку або ж загрожують відключенням послуг. Проте, Верховний Суд України наголошує, що покладення таких боргів на нового власника зазвичай є незаконним, про що також інформує «Судово-юридична газета».

Питання переходу боргів разом з майном

Відповідно до українського законодавства, права власності на нерухомість не пов'язані з обов'язками сплачувати комунальні послуги. За статтями 509, 510, 520, 521 Цивільного кодексу України, фінансова відповідальність залишається на боржнику, а борг може бути переведений на іншу особу тільки за згодою кредитора, якщо законодавство не передбачає іншого.

Закон «Про житлово-комунальні послуги» також визначає споживача як особу, яка отримує послуги на основі договору та платить за них. Отже, якщо заборгованість виникає в період володіння квартирою іншим власником, саме він залишається боржником перед постачальником послуг, якщо інші умови не узгоджені.

Верховний Суд підтверджує: новий власник не відповідальний за попередні борги

Верховний Суд в одному з рішень підкреслив, що новий власник квартири не зобов'язаний покривати борги за ЖКП, які були накопичені попереднім власником, якщо він не взяв на себе цю відповідальність, а у договорі купівлі-продажу не прописані умови щодо передачі боргу.

Суд акцентував увагу, що договори про надання комунальних послуг не накладають зобов'язання на нерухомість. І відсутність механізму «списання» заборгованості не може слугувати причиною для перекладання боргових зобов'язань на нову особу. Виникає можливість звернення до виконавця з вимогою виключити з рахунку нового власника заборгованість попереднього.

Обставини, коли борг може перейти до нового власника

Винятком є випадки, коли це прямо прописано в угоді між сторонами. Часто в договорі купівлі-продажу зазначається, що покупець компенсує суму наявних боргів продавцю, або ж ця сума врахована в ціні квартири. Однак ця умова не змінює боржника перед комунальним підприємством: для переведення боргу до нового власника потрібна згода кредитора.

На практиці сторони часто домовляються про компенсацію боргу, однак перед постачальником послуг відповідальність залишається на попередньому споживачеві до належного оформлення зміни зобов'язання.

Можливість відключення комунальних послуг через борги попередника

Припинення або обмеження надання послуг регулюється законом та умовами договорів із конкретними виконавцями. Якщо новий власник справно сплачує поточні нарахування і не має боргів, застосування до нього санкцій через боргове минуле суперечить принципу особистої відповідальності.

У такому випадку власник має повне право подати письмову вимогу до виконавця з проханням усунути порушення, а при потребі звертатися до суду з метою захисту своїх прав.

Що необхідно перевірити перед придбанням квартири

Хоча закон захищає покупця від боргів попередників, важливим залишається перевірити фінансовий стан квартири до укладення угоди.

Вимагайте у продавця підтвердження відсутності заборгованостей перед основними постачальниками комунальних послуг, ОСББ або менеджером.

Обов'язково включайте до договору купівлі-продажу гарантії від продавця стосовно відсутності боргів або механізми компенсації, якщо такі борги будуть виявлені пізніше.

Перевіряйте наявність судових взыскань стосовно комунальних боргів, а також намагайтеся отримати від продавця останні квитанції про оплату.

Ці дії допоможуть зменшити ризик конфліктів та спростити захист прав покупця в разі виникнення проблем.

Висновок

Діюче законодавство України не передбачає автоматичного переходу боргів за комунальні послуги на нового власника квартири: відповідальність несе особа, яка була споживачем послуг під час виникнення заборгованості. Цей підхід неодноразово підкреслювався у практиці Верховного Суду. Тим не менш, сторонам бажано заздалегідь узгодити питання боргів у договорі та перевірити платежі постачальникам перед укладенням угоди.