Як держава змушує платити 23% податків з продажу закордонної нерухомості
Громадяни України, які продають свої квартири або будинки за кордоном, зобов'язані сплачувати податки з повної вартості угоди, незалежно від терміну володіння майном. Фіскальні органи прирівняли ці операції до стандартних іноземних доходів, не надаючи базових податкових пільг і не враховуючи реальні витрати на придбання активу, про що повідомляє сайт Дебет-Кредит з посиланням на дані Податкової служби.
### Ілюзія пільг та правова невизначеність
Згідно зі статтею 172 Податкового кодексу України, фізичні особи звільняються від сплати податку на доходи та військового збору при продажу нерухомості, якщо вона була у власності понад три роки. Проте в законодавстві не уточнено, чи стосується це правило майна за межами країни. Ця прогалина залишала можливості для різних тлумачень серед емігрантів і інвесторів. Остаточну ясність у питанні внесла ІПК № 1310/ІПК/99−00−24−03, згідно з якою трирічна пільга не поширюється на іноземне майно. Уряд класифікує продаж квартир у Польщі чи Німеччині виключно як іноземний дохід, що регулюється іншими статтями кодексу.
### Фіскальна математика
На думку податківців, при продажу нерухомості за кордоном власнику доведеться віддати державі майже 25% отриманої суми:
- 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);
- 5% — військовий збір.
Отже, загалом це 23% від вартості угоди. Основною проблемою є база оподаткування, адже ДПС не враховує витрати на покупку об'єкта. Це означає, що, якщо особа придбала нерухомість за 100 000 євро і продала її за 120 000 євро, податок у розмірі 23% стягуватиметься не з фактичного прибутку (20 000 євро), а з усіх 120 000 євро.
Адвокат Богдан Янків критикує цей підхід, називаючи його економічно невиправданим: «Держава намагається оподаткувати оборот, а не реальний дохід. Це демотивує громадян добровільно декларувати продаж майна за кордоном. Правильніше було б враховувати витрати на покупку і нараховувати податок на чистий прибуток».
### Курсові пастки, терміни та подвійне оподаткування
Для легалізації доходів потрібно відобразити отриманий дохід у декларації до 1 травня року, що настає за роком продажу, а сплатити податок — до 1 серпня. При цьому сума продажу конвертується в гривні за офіційним курсом на день надходження коштів, а не на дату укладення угоди. Якщо країна, де знаходилася нерухомість, має угоду з Україною про уникнення подвійного оподаткування, місцеві податки можуть зараховуватися як зменшення українського ПДФО (18%). Проте це не стосується військового збору — 5% потрібно сплатити в український бюджет в будь-якому випадку.
### Як автоматичний обмін даними розкриває іноземні рахунки
Тим, хто думає про уникнення декларування продажу, варто звернути увагу на нові механізми міжнародного контролю. З 2024 року Україна стане частиною системи Загального стандарту звітності (CRS), що означає, що Державна податкова служба автоматично отримуватиме фінансову інформацію з понад 100 країн, включно з усіма державами Європейського Союзу. Коли кошти від продажу надійдуть на європейський банк, ця інформація буде зафіксована і щорічно надаватиметься українській податковій службі, що ускладнює приховування закордонних активів.
### Чому це важливо
Жорстка позиція податківців демонструє споживацьке ставлення держави до капіталу громадян. Замість того, щоб запроваджувати справедливі умови оподаткування чистого прибутку, що спонукатиме українців інвестувати зароблене за кордоном в економіку України, влада обирає шлях максимального фіскального навантаження. Вимога сплачувати 23% з повної вартості активу (фактично податок на обіг) є явно грабіжницькою. Це неодмінно призведе до зворотного ефекту: інвестори та емігранти шукатимуть способи уникнути статусу податкового резидента України, щоб захистити свої активи від надмірних вимог чиновників.
