Ціни на земельні паї зросли: де гектар коштує до 180 тисяч гривень

Актуальна вартість гектару землі

За інформацією OpenDataBot, грунтовна ціна гектару сільськогосподарської землі в Україні на початку 2026 року становила 75,1 тисячі гривень, що на 26% вище, ніж у відповідному періоді минулого року.

Проте, власники земельних паїв в різних областях можуть отримати істотно різні суми. Найвищі цінові показники спостерігаються в західних регіонах і Київській області, тоді як в прифронтових зонах вартість землі суттєво нижча.

Ця різниця пов'язана з родючістю ґрунтів, географічним положенням ділянок, їх можливостями використання та поточною безпековою ситуацією. Та навіть всередині однієї області, ціна конкретної ділянки може варіюватися на 15-25% в порівнянні зі середніми регіональними показниками.

Найвисокі і найнижчі ціни по регіонах

Найдорожчі сільськогосподарські землі розташовані в Івано-Франківській області — ціни тут коливаються від 150 до 180 тисяч гривень за гектар.

У Львівській і Тернопільській областях ціни дещо нижчі, але все ще перевищують середньоуніверситетські показники, становлячи від 110 до 160 тисяч гривень.

У Київській та Вінницькій областях гектар коштує від 90 до 150 тисяч, в той час як на Полтавщині та Черкащині ціни знаходяться в межах 65-95 тисяч гривень.

Найменші ціни серед регіонів, які розглядалися, спостерігаються в Херсонській та Запорізькій областях, де гектар може коштувати від 30 до 45 тисяч гривень.

Вартість земель в західній Україні підвищена через близькість до кордону з ЄС і розвинену транспортну інфраструктуру, в той час як в центральних областях на перший план виходить родючість чорноземів.

У південних і східних регіонах безпекові ризики і можливість замінування земель істотно знижують попит.

Чому ціни на однакові паї можуть варіюватися?

Не завжди місце розташування ділянки є визначальним для її вартості. Сусідні земельні наділи можуть суттєво різнитися у ціні через якість ґрунтів.

Оцінки вказують, що цей фактор може впливати на ціну в межах 20-40%. Ділянки з родючими грунтами та високим вмістом гумусу зазвичай оцінюються дорожче, ніж землі з піщаними чи суглинковими ґрунтами.

Перед продажем власники можуть перевірити бонітет землі через Публічну кадастрову карту або замовити довідку з Держгеокадастру.

Додатковим фактором є площа ділянки: великі паї від п'яти гектарів охочіше купуються агрокомпаніями, тоді як менші — менш затребувані.

На ціну також значно впливає стан документів. Відсутність кадастрового номера або невизначені межі можуть призвести до додаткових витрат для потенційного покупця.

Таким чином, власник може отримати за пай значно меншу суму, ніж за аналогічну ділянку, що має всі документи в порядку.

Продаж землі в оренді

Чинний договір оренди також впливає на процес продажу земельного паю.

Якщо землю орендує агрокомпанія або інший орендар, той має переважне право на її придбання.

Власник зобов'язаний сповістити орендаря про намір продати землю. Лише після відмови орендаря скористатися своїм правом, ділянку можна виставити на продаж іншим потенційним покупцям.

Недотримання цього процесу може призвести до оскарження угоди, що може налякати потенційних покупців.

Як продати пай вигідно

Перед продажем власнику важливо перевірити кадастровий номер, документи на право власності і відомості про межі ділянки.

Відсутність кадастрового номера або невизначені межі можуть потребувати додаткових витрат, що може вплинути на фінальну вартість.

Не варто оцінювати свій пай тільки за середньою ціною в Україні; важливо порівняти пропозиції по аналогічних земельних ділянках у своїй громаді.

Окрему увагу слід приділити оформленню договору купівлі-продажу: за заниженої вартості у документах існує ризик фінансових нестабільностей, оскільки нотаріус враховує експертну оцінку.

Також важливо перевірити умови співпраці з посередниками; неперевірені представники можуть вимагати комісію в 10-15%, не надаючи гарантій успішного завершення продажу.

Власник може укласти угоду безпосередньо з покупцем або звернутися до досвідченого нотаріуса.

Податкові зобов'язання при продажу паю

Під час продажу сільськогосподарської землі важливо враховувати не тільки суму, яку пропонує покупець, але і потенційні податки.

Загальний податковий тягар під час продажу може становити до 23% від оціночної вартості ділянки.

Проте фактичний розмір податків буде залежати від обставин угоди та наявності податкових пільг. Тому ставка 23% не є обов'язковою для всіх власників землі.

При оформленні угоди також враховується оцінка землі, оскільки вартість, зазначена в контракті, вплине на суми, які продавець отримає після платежів.